Дальневосточный регион остается привлекательным для федеральных девелоперов, однако продолжительное охлаждение рынка заставляет многих повременить с активной экспансией. Президент GloraX Дмитрий Кашинский рассказал РБК Приморье о том, как компании удалось зайти в Приморский край в сложный для отрасли период, и как сегодня чувствует себя рынок — после наметившегося курса на смягчение денежно-кредитной политики Центробанка.
- Компания GloraX зашла в Приморский край в этом году, совершив сделку по приобретению владивостокского девелопера «Жилкапинвест». Для вас это уже 11-й регион присутствия в России, но в то же время первый подобный кейс, когда экспансия осуществляется за счет механизма M&A (mergers and acquisitions, с англ. «слияния и поглощения»). Можно ли сейчас, по прошествии почти полугода, говорить о том, насколько успешным стал этот эксперимент?
Действительно, этот кейс для нас оказался крайне успешным, потому что мы приобрели одного из крупнейших локальных застройщиков — компанию «Жилкапинвест» — на очень выгодных условиях. Мы получили и команду, и проекты, большая часть которых находилась уже в стадии реализации. Сделка внесла дополнительный вклад в рост нашего показателя EBITDA уже по итогам первого полугодия 2025 года — 1,5 млрд руб., что в общем-то достаточно существенно (показатель EBITDA компании за первое полугодие 2025 года составил 7,8 млрд руб. — прим. ред.).
Но я хотел бы подчеркнуть, что это не совсем «эксперимент» – это результат нашей планомерной деятельности. Потому что сделки по слиянию и поглощению - один из эффективных механизмов увеличения масштаба бизнеса. Мы хорошо понимаем, что сейчас открыто окно возможностей по приобретению других компаний. Поэтому мы продолжаем региональную экспансию, имея в арсенале в том числе M&A как инструмент.
- Процесс интеграции «Жилкапинвеста» в экосистему вашей компании оказался сложным?
Для нас это был первый опыт M&A. Конечно, для всей команды и для системы управления это был определенный вызов. Но мы его преодолели крайне успешно и достойно — в рекордные по рыночным меркам сроки, всего за три месяца. За это время мы полностью интегрировали компанию «Жилкапинвест» в систему управления GloraX. Полученный опыт усилил нашу экспертизу, теперь мы с большей уверенностью будем подходить к сделкам по слиянию и поглощению.
- Расскажите, как сегодня выстроена работа с филиалом, учитывая существенную разницу во времени?
Разные часовые пояса не оказывают влияния на бизнес-процессы. Дело в том, что в отличие от большинства федеральных девелоперов, у которых системы управления достаточно централизованы, и от решения головного офиса зависит большое количество вопросов, мы в GloraX большую часть касающихся бизнеса решений делегируем непосредственно региональным бизнес-юнитам. У нас есть доверие к команде в Приморском крае, здесь достаточно большая степень автономности, поэтому для нас такая отдаленность — ни с точки зрения географии, ни с точки зрения разницы во времени — не представляет сложности.
- Будет ли GloraX сосредоточен исключительно на Владивостоке, или компания рассматривает для работы и другие города Дальнего Востока?
Выход во Владивосток — первый шаг реализации нашей стратегии развития на Дальнем Востоке. Конечно, мы рассматриваем и другие города дальневосточного региона, потому что считаем, что это крайне привлекательный рынок.
- Активы во Владивостоке приобретались во время спада в отрасли, и вы назвали сложившуюся тогда ситуацию хорошей возможностью для компании. Эта точка зрения не изменилась? Как вам удается находить возможности для роста, когда другие вынуждены подсчитывать убытки?
Не изменилась. И я думаю, что секрет заключен в нашей бизнес-модели. Дело в том, что та система управления, которая была реализована в GloraX, изначально создавалась для работы в регионах. В условиях высокой ключевой ставки эта бизнес-модель прошла серьезную проверку и выдержала ее отлично.
Рентабельность по валовой прибыли у нас сохраняется на стабильном уровне выше 40%, а по показателю EBITDA — выше 30%. С такими показателями мы без затруднений прошли период ключевой ставки ЦБ в 21%. А с момента приобретения «Жилкапинвеста» она успела снизиться до 16,5%.
Вместе с тем, не все наши коллеги по цеху чувствуют себя так же уверенно. А у нас есть запас прочности, и пользуясь текущей конъюнктурой рынка, мы выстраиваем взаимоотношения с нашими потенциальными партнерами по сделкам M&A.
Отмечу, что приобретение любой компании — это всегда достаточно серьезные инвестиции. И наш успешный выход на IPO по схеме cash-in как раз позволил привлечь капитал на развитие GloraX — покупку участков и потенциальные сделки слияния и поглощения. Спустя пару недель после IPO мы уже приобрели новый проект в Нижнем Новгороде — пятый по счету.
- Как в целом изменилось положение на рынке из-за взятого ЦБ курса на снижение ключевой ставки? Можно ли сейчас говорить о каких-то конкретных подвижках, или пока все ограничивается растущим оптимизмом участников и надеждами на дальнейшее снижение?
Как представители реального бизнеса мы горячо приветствуем курс на смягчение денежно-кредитной политики. Конечно, текущая ставка в 16,5% не является комфортной для работы девелоперов и для рынка недвижимости в целом. Но сейчас очень важно само направление движения.
ЦБ совершенно четко дал сигнал на смягчение денежно-кредитной политики, и мы видим, как изменились настроения на рынке — и у покупателей, и у застройщиков. Собственно говоря, это уже начало выражаться в цифрах. Например, продажи в октябре этого года по ДДУ составили по всей стране порядка 2,7 млн кв. м – это на 34,8% больше, чем в октябре прошлого года. А суммарная законтрактованная выручка девелоперов от реализованных лотов составила 526 млрд руб., что на 35% больше, чем годом ранее.
Если говорить непосредственно о Владивостоке, то в октябре 2025 года по ДДУ здесь было продано на 26% лотов больше, чем в октябре прошлого года. Фактически мы видим, что рынок во всех регионах постепенно начал восстанавливаться. Это медленный процесс, но важно то, что он уже идет.
- Дальний Восток в сфере строительства и недвижимости сейчас стоит особняком, так как спрос на жилье здесь стабильно поддерживает программа «Дальневосточная ипотека». Наверное, это был один из ключевых факторов, когда вы решили зайти в регион? Насколько комфортной для GloraX оказалась работа на местном рынке?
Да, безусловно, принимая решение о выходе во Владивосток, мы учитывали влияние программы «Дальневосточная ипотека» на местный рынок. Это достаточно мощный фактор поддержки спроса. В наших продажах доля сделок по этой программе составляет 77%. В целом мы чувствуем себя достаточно уверенно, невзирая на конкурентную среду.
- Учитывая высокий уровень конкуренции в регионе как со стороны местных застройщиков, так и федеральных девелоперов, почему все-таки выбрали именно Владивосток? На что конкретно делаете ставку в конкурентной борьбе?
Во Владивостоке, как и во всех регионах нашего присутствия, мы делаем ставку на качественный продукт. Несмотря на действительно высокую конкуренцию здесь, мы пока не видим продукта столичного уровня в массовом сегменте недвижимости, в котором работаем.
Поясню, что я вкладываю в это понятие. В первую очередь, GloraX делает ставку на комплексный подход. Мы строим не просто «квадратные метры» — мы создаем инфраструктуру, благоустройство и комфортную среду для жизни. Это крайне важно, потому что сегодня уровень требований клиентов очень высок. Люди внимательно смотрят на проекты и сравнивают их не только между собой, но и с теми, которые реализуются в Москве и Санкт-Петербурге.
Второй важный момент — это наш междисциплинарный подход к формированию продукта. Мы привлекаем к работе над проектами не только архитекторов, дизайнеров и продуктологов, но и нейробиологов, психологов, спортивных консультантов и других специалистов, которые обычно в таких процессах не участвуют. Это направление мы развиваем в формате собственной лаборатории продуктовых решений — GloraX Lab. Мы создаем среду, которая обеспечивает высокое качество жизни и благоприятно сказывается на здоровье резидентов. Мы видим, что покупатели в других регионах это ценят, и уверен, что жители Владивостока тоже почувствуют разницу.
- Механизмы комплексного развития территорий (КРТ) только начинают развиваться в Приморье, тогда как в других регионах России и даже Дальнего Востока с ними знакомы достаточно хорошо. Планирует ли компания GloraX запускать свои проекты по этой схеме здесь?
Разумеется, поскольку КРТ — это наиболее действенный, прозрачный и юридически понятный механизм, который позволяет реализовывать масштабные проекты. Он фиксирует все ключевые условия реализации на протяжении всего жизненного цикла проекта, поэтому и для девелоперов, и для региональных властей такой формат очень удобен.
Если говорить про нашу экспертизу в этой области, то на сегодняшний момент GloraX занимает четвертое место среди девелоперов страны по объему возводимого жилья в рамках КРТ (288 тыс. кв. м – прим. ред.). У нас колоссальный опыт, и мы готовы им делиться с региональными властями и другими девелоперами. Для этого мы даже создали некоммерческую организацию «КРТ-Центр», которая помогает многим регионам выстраивать процессы и методологию комплексного развития территорий, совершенствовать законодательство в области КРТ.
Мы рассчитываем, что во Владивостоке и в Приморье этот механизм тоже будет активно использоваться. Мы же будем участвовать в конкурсах на право реализовать проекты в рамках КРТ.
- Расскажите, пожалуйста, об общих планах развития GloraX как компании?
Во-первых, наша стратегия сформирована исходя из принципа достаточно агрессивного роста. Мы буквально несколько недель назад вышли на IPO и позиционируем себя как компания, которая своим потенциальным инвесторам готова показывать ежегодный рост от 30% до 50% по основным показателям.
Конечно, важную роль в нашем развитии играет региональная экспансия. Мы видим, что в городах с населением от 300 тысяч до миллиона человек наблюдается нехватка качественного предложения, сформирован спрос, и при этом участки под застройку там доступнее. Для девелопера это очень емкий и перспективный рынок.
Сегодня мы ведем операционную деятельность уже в 11 регионах страны. Фактически компания вышла на «крейсерскую скорость», заходя ежегодно в три-пять новых регионов — и мы намерены продолжать это движение. При этом наша цель — занимать в каждом новом городе внушительную долю рынка, насколько это возможно в конкретном регионе.
В качестве примера приведу Нижний Новгород. Мы приняли решение выходить на этот рынок чуть более трех лет назад. Сейчас GloraX — застройщик номер один в регионе с долей 16,38% и пятью проектами в работе.
С точки зрения затрат и издержек девелоперу выгоднее реализовывать сразу несколько проектов в городе, поэтому в федеральном масштабе мы планируем развиваться не только вширь, но и вглубь. В итоге могу выделить два направления в развитии компании – региональная экспансия и увеличение доли в городах, где мы уже присутствуем.
- Если говорить о долгосрочных перспективах, то сколько потенциальных регионов присутствия сейчас находятся в лонг-листе компании? И в какие из них вы бы хотели зайти в ближайшее время?
В лонг-листе находится большое количество — порядка 30 городов страны. В шорт-листе, а он, как правило, определяется на ближайшие годы, находится порядка 10 регионов. Наибольший интерес сейчас для нас представляют Самара, Екатеринбург, Пермь, Новосибирск и Волгоград. И конечно же, это города Дальнего Востока, ведь мы уже начали движение в этом направлении.