17 апреля в Ленинском районном суде Владивостока началось рассмотрение гражданского дела, сконцентрированного вокруг двух земельных участков по адресу Почтовый переулок, 9а, а также объектов недвижимости, расположенных на них (гостиница и бойлерная). Ранее на основании постановления прокуратуры Приморского края по этим объектам региональное следственное управление СК РФ возбудило уголовное дело по факту совершения преступления — мошенничества в особо крупных размерах, легализации имущества, приобретенного в результате преступления (тоже в особо крупном размере), превышению полномочий с причинением тяжких последствий и халатности.
В гражданском деле истец — прокуратура — требует вернуть земли в муниципальную собственность. По версии ведомства, ответчики — прежний владелец участка Игорь Калиниченко и принадлежащая ему ООО «ОРПОК» (ранее ТОО «ОРПОК»), ООО «Специализированный застройщик «Ареал-Проект 3» и другие.
|
Группа компаний «Ареал» занимается девелопментом жилой недвижимости в городе Владивостоке на протяжении 10 лет. Основными достижениями компании стали знаковые для города проекты ЖК «Маринист» и ЖК «Novatoria». За годы работы на рынке города Владивостока компания зарекомендовала себя как проактивный застройщик и постоянно вела поиск новых проектов. В 2021 году компания победила в открытом аукционе, проводившемся Администрацией города Владивостока, и стала оператором программы комплексного устойчивого развития территории реновации в районе улицы Комсомольской (реновация в районе Дальпресса). |
На сегодняшний день, по решению суда, на территории запрещено совершать сделки и вести любую хозяйственную деятельность в отношении спорных объектов. С таким вердиктом не согласен новый собственник участка — специализированный застройщик «Ареал-Проект 3», который планировал построить в Почтовом переулке новый жилой комплекс. Отметим, что вслед за судом на ситуацию отреагировала и мэрия Владивостока, отозвав ранее выданное разрешение на строительство.
Владелец земли считает приостановку стройки неправомерной, апеллируя к тому, что все разрешительные документы на проведение работ были получены законным путем. А некоторые доводы надзорного ведомства, по мнению нынешнего владельца земли, и вовсе выглядят абсурдными. В ситуации разбирался корреспондент РБК Приморье.
Хроника событий
На спорном земельном участке в самом центре Владивостока с тридцатых годов располагался детский дом. Как следует из имеющихся в распоряжении редакции документов (письма Городского центра санитарно-эпидемиологического надзора от 7 июня 1995 года), к началу девяностых он успел сменить прописку — временно переехал в бывший детский комбинат № 189, чтобы в последующем окончательно обосноваться в типовом здании в районе Санаторной. Важно отметить, что его возвращения в Почтовый переулок никогда не планировалось.
В 1997 году городская администрация под руководством Виктора Черепкова издала постановление о проведении закрытого коммерческого конкурса на покупку заброшенных образовательных учреждений, в которых капремонт не проводился в течение последнего года — при этом, по документам, перепрофилировать учебные заведения запрещалось. В список попало и нежилое помещение в Почтовом переулке, 9а.
В том же 1997 году комитет по управлению муниципальным имуществом Владивостока заключил договор купли-продажи с ОРПОК, в соответствии с которым передал в собственность компании (в порядке приватизации) нежилое помещение общей площадью более 1,3 тыс. кв. м, принадлежащее на тот момент городу. В ноябре 1997 компании передали спорное помещение по акту приема-передачи.
Спустя 2 года, в 1999, мэрия подписала с ОРПОК договор аренды земельного участка под зданием в Почтовом переулке сроком на 49 лет для реконструкции и дальнейшей эксплуатации здания в качестве образовательного учреждения. В 2005 администрация пыталась обжаловать законность покупки нежилого помещения и вернуть его обратно в собственность города, мотивируя это тем, что спорная сделка была совершена в нарушение статьи № 1 ФЗ «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию», принятого в 1995 году. Однако краевой Арбитражный суд тогда установил, что на момент продажи помещения не являлись объектом социальной инфраструктуры — то есть как учебное заведение уже не использовались. В том же судебном процессе подтвердились и доводы ОРПОК, заявлявшего, что в спорном здании проводились ремонтно-восстановительные работы:
«В результате ремонтно-восстановительных работ, а также в связи с надстройкой этажа, сносом и установкой некапитальных перегородок и отделок помещений частично изменились характеристики <…>, в результате чего объект был преобразован в здание — общей площадью 1417 кв. м (лит. А), расположенный по адресу: г. Владивосток, пер. Почтовый, 9-а», — говорится в решении суда. В приведенном инстанцией консультационном отчете ООО «Экспертно-оценочное бюро» дополнительно указано, что стоимость ремонта составила 4,2 млн руб.
«Таким образом, договор купли-продажи от 19 сентября 1997 № 112 соответствует требованиям законодательства о приватизации, действовавшего в момент заключения указанного договора, в связи с чем исковые требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки не подлежат удовлетворению», — решил суд.
Планы на строительство
В 2007 владельцем здания стал сам Игорь Калиниченко, ему же от ОРПОК перешло право аренды на земельный участок — а в 2010 году, по решению краевого Арбитражного суда, индивидуальный предприниматель стал полноправным собственником территории в Почтовом переулке.
В 2011 законность отчуждения бывших детских садов (в том числе и в Почтовом переулке) проверяла прокуратура. В мэрии факт продажи объектов недвижимости компании ОРПОК подтвердили, а нарушений выявлено не было.
В 2021 у участка сменился собственник — им стал специализированный застройщик «Ареал-Проект 3», предложивший проект по возведению нового жилого комплекса, органично вписывающегося в существующую историческую застройку. Разрешение на строительство после всех обязательных процедур и проверок было получено в декабре 2023 г.
«На дату сделки застройщиком была проведена предварительная проверка объектов недвижимости, запрошены сведения ЕГРН в отношении объектов недвижимости, проверена информация о наличии/отсутствии обременений, арестов или споров в отношении объектов недвижимости. Фактов, компрометирующих объекты недвижимости, выявлено не было, ввиду чего и был заключен вышеуказанный договор купли-продажи, данные о предмете которого соответствуют сведениям ЕГРН на дату заключения сделки», — отметили в «Ареале».
Важно добавить, что к 2021 году земельный участок уже 7 лет как был выставлен на продажу. Покупатели не спешили откликаться на объявление, опубликованное на местном сайте, поскольку стоимость лота превышала среднерыночные цены. В итоге территорией заинтересовался «Ареал».
«Земельный участок расположен в зоне исторической застройки (ОД 12), в которой согласно утвержденных правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа в основных видах разрешенного использования земельного участка указана возможность осуществлять малоэтажную многоквартирную жилую застройку, а также среднеэтажную жилую застройку. Удачное расположение земельного участка в совокупности с возможностью осуществления жилой застройки создает возможность реализовать на данном участке инвестиционный проект по строительству жилого комплекса — даже с учетом серьезного ограничения по его высоте, создаваемой жилой площади и т. п.», — добавили в компании.
Однако уже в марте 2024 года земельным участком вновь заинтересовались правоохранительные органы.
Прозрачная история
«По утверждению прокурора, в период, если коротко, с 1990 по 2021 годы два человека, в том числе и Б. Д. Глотов, действуя умышленно, с корыстной заинтересованностью совершили ряд мнимых сделок, которые повлекли за собой изъятие из собственности города Владивостока земельного участка и здания, расположенного на нем. Это причинило городскому бюджету ущерб в размере порядка 70 млн руб. Особенность заключается в том, что Б. Д. Глотов родился только в 1991 году и, соответственно, как минимум 18 лет не мог совершать никаких сделок, так как не имел полной дееспособности», — рассказал РБК Приморье адвокат ООО «СЗ «Ареал-Проект 3» Дмитрий Прокопенко.
В постановлении, подписанном краевым прокурором Сергеем Столяровым, действительно говорится о том, что Б. Глотов и И. Калиниченко проводили манипуляции с землей исключительно для того, чтобы юридически закрепить права на участок и получать прибыль от его последующей продажи с «изменением видов его разрешенного использования». Последнее особенно интересно: дело в том, что «Правила землепользования и застройки города Владивостока», в соответствии с которыми собственник земельного участка мог самостоятельно выбирать вид разрешенного использования, были приняты еще в 2010 году. Именно на них тогда же ориентировался Арбитражный суд, передавший площади в собственность Калиниченко. Инстанция буквально обязала департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края продать предпринимателю указанный участок. А теперь прокуратура предъявляет претензии к чиновникам мэрии:
«Таким образом, в действиях неустановленных лиц администрации города Владивостока и департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края содержатся признаки преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ — халатность, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие недобросовестного или небрежного отношения к службе, если это повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан или организаций <…>», — говорится в постановлении.
В действиях И. Калиниченко и Б. Глотова, в свою очередь, надзорное ведомство усмотрело признаки мошенничества в особо крупном размере. В прокуратуре предполагают, что именно эти лица несут ответственность за то, что образовательное учреждение так и не появилось в свое время в стенах заброшенного здания. Добавим, что в домах всех причастных прошли обыски.
«С мнением прокурора о том, что нарушены права на осуществление образовательной деятельности, я не согласен. Если посмотреть на участок, можно увидеть, что перепад высот там 20 м. Здание встроено в ступеньку на большом склоне. По нынешним нормам и правилам, никакое образовательное учреждение на такой земле расположено быть не может. Возможно, в 38 году, когда учреждение появилось, это было разрешено, но сейчас точно нельзя. <…> Это здание нельзя отремонтировать, и построить подобное нельзя», — добавил Прокопенко.
В свою очередь, в «Ареале» уверены, что земельный участок и расположенные на нем здания имеют прозрачную историю приобретения в собственность и дальнейшей эксплуатации на протяжении всех последних 25 лет. Застройщик считает, что произошедшее со стройкой в Почтовом переулке делает сомнительной легитимность всей правовой базы в вопросах собственности и ставит под сомнение перспективы инвестиций бизнеса в сферу недвижимости.
«В этом деле даже нет события преступления. Там были совершены абсолютно легальные действия, сделки», — подчеркнул адвокат.
Надежда на справедливое, по мнению «Ареала», разрешение ситуации есть. Повод для этого дает аналогичная история, произошедшая с другим застройщиком — «Эскадрой», возводившей жилой комплекс на сопке Шошина (район Третьей Рабочей). В этом случае были громкие задержания, обвинения, аресты — в итоге компании удалось отстоять свою непричастность к махинациям с землей и доказать добросовестность покупки участка. Сейчас строительство и продажи квартир в жилом комплексе на Шошина продолжаются. Однако репутационные потери и экономические потери от остановки бизнес-процессов застройщику никто не компенсирует.
Добавим, что редакция РБК Приморье обратилась в прокуратуру за официальным комментарием, но на момент выхода публикации ответа не получила.